江苏昆山：创新用地政策，促进科技产业转型

2019年，江苏省昆山市完成地区生产总值4045亿元，连续15年位列经济“全国百强县之首”，以不足全国万分之一的土地，聚集了全国千分之五点三的外资，创造了全国近百分之二的进出口，创造了全国超千分之四的GDP（国内生产总值）。同时，昆山市产业用地布局相对分散、利用强度不高、资源环境承载力不足等问题日益凸显，难以满足昆山更加主动融入长三角乃至全球科创体系发展的客观需要。借鉴先进城市经验，昆山市加强产业用地政策创新，以完善科创产业用地保障机制支持科创型企业发展，破解科创产业用地供给难题，为打造具有国际影响力的国家一流产业科创中心提供有力支撑。

构建科创产业空间体系，开辟资源空间“新算法”

空间布局“一盘棋”。为切实做好科创产业发展的顶层设计和科创产业载体建设的统筹规划，昆山市出台关于科创载体规划建设的实施意见，编制了产业科创中心规划，构建了夏驾河科创走廊、阳澄湖科技园、花桥国际创新港等“一廊一园一港多点”的产业科创空间体系，科学引导全域科创产业载体建设，打造科技创新策源地、人才创新创业首选地、科技成果转移转化集聚地。规划的核心框架主要是依托昆山市现有科创基础，打造夏架河科创走廊、阳澄湖科技园、花桥创新港等科创载体；支撑节点主要利用区镇存量空间，推动传统工业区向科创产业园转型。与此同时，科创空间的指标要求也逐步细化落实到单元控规和城市设计之中。

激活政策“一池水”。2019年7月，昆山市在江苏省内率先出台科创产业用地（Ma）管理办法，主要是依据江苏省关于城市规划管理技术、控制性详细规划编制的规定和要求，在城市用地分类“工业用地（M）”大类下，将中类“生产研发用地（Ma）”的表述进一步明确为科创产业用地（Ma）。科创产业用地（Ma）具体是指“融合研发设计、试验孵化、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务”的用地。在办理供地手续和不动产登记时，其土地用途表述为“工业用地（科创产业用地）”。科创产业用地（Ma）有两种供地方式：一是新增Ma用地，即由新增建设用地供应或由政府收储后重新供应的科创产业用地，采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让，土地使用年限原则上不超过30年。二是“工改Ma”用地，即通过存量工业用地自主实施转型的科创产业用地，可采取协议方式完善用地手续，其土地使用年限按照原土地剩余年限确定。2019年12月底，为进一步细化落实科创产业用地管理，提高引进科创产业项目的质量和水平，昆山又出台了关于科创产业用地（Ma）项目资格准入和管理的实施细则，加强开发主体资格准入和履约监管，严控产业项目准入门槛，落实项目全生命周期管理与达产验收监管评估，推进科创城市建设。

选址准入“一张图”。不同的空间区位具有不同的开发价值。空间准入是土地利用的基本门槛和基本导向，是支撑产业发展能够落地实施的前提。昆山市以鼓励区域、限制区域、禁止区域统筹全市域科创产业用地开发，通过鼓励区域、限制区域叠加最新控规成果，划定准入地块，形成“科创产业用地（Ma）选址准入一张图”；明确优先在夏驾河科创走廊、阳澄湖科技园、花桥国际创新港范围内，以及中环及外环快速路两侧各500米范围内布局科创产业用地（Ma），鼓励科创产业用地（Ma）集中成片、规模开发，通过上图落地确定全市科创产业用地（Ma）规模上限约17.7平方千米、约3500万平方米建筑规模。“科创产业用地（Ma）选址准入一张图”的划定，将有序引导旧工业区向创新驱动、功能完善、空间优质、集约高效的高质量科创产业空间转型，防止工业用地房地产化、避免产业空心化，保障实体经济持续稳健发展，引领打造科创产业发展的重要空间载体和支撑国家一流产业科创中心建设的重要平台。

用地管理“一本账”。昆山市规定“新增Ma”用地的土地受让人、“工改Ma”用地的使用权人必须根据资格准入评审意见要求，先与属地政府签订履约监管协议并缴纳履约保证金，再与市自然资源和规划部门签订土地出让合同或完善用地手续。市里还明确了“新增Ma”地价计算公式和“工改Ma”地价补缴方式；明确准入的科创产业用地容积率可提高至3.0，配套用房较一般工业的15%提高至30%，对城市空间品质、公共服务有贡献的还可获得容积率奖励；明确符合要求的存量工业用地转为科创产业用地的，企业仅需补缴20%的工业地价，用地成本压力小、运营绩效好的项目还可获得资金奖补；明确项目建成达产后可对产业用房按栋、按层进行分割转让，比例可高达49%，进一步降低企业运营成本，支持项目加快建设。科创产业用地（Ma）开辟了资源空间“新算法”，实现了用地效率有效提升。

加快科创载体建设，打造高质量产城融合样本

通过科创产业用地政策的创新，昆山市的“产业—人才—城市”互动进一步激活，推动了城市产业转型升级。

科创空间加快拓展。根据科创用地政策，昆山市加强科创用地供应出让，推进以“一廊一园一港”为主体的科创载体建设。截至2019年年底，昆山市累计启用科创承载空间256.04万平方米，其中“一廊一园一港”启用168.26万平方米，占比65.7%。昆山开发区夏驾河澜起总部大楼、昆山高新区鑫欣科创综合体、花桥经济开发区产业科创园、陆家镇金阳路科创产研轴、张浦镇长江路科创带、周市镇空天装备产业园等一批科创空间加速规划建设，政策效应加快显现，科创氛围日益浓厚。

工业小区加快转型。通过科创产业用地政策引导，释放工业用地潜力，昆山市以结构调整升级为主线，以高新技术为支撑，以整合资源集约利用为手段，构建“高新软优”的产业提升区，逐步建立创新活跃、面向未来的科创型园区。“高”，即鼓励企业进行核心技术的攻关；“新”，即鼓励企业使用新技术、新产品，最后形成新产业；“软”，即鼓励企业加大设计、研发力度，获得新的增长空间和动力；“优”，即通过旧工业区的升级改造，提升城市环境品质，完善配套服务功能，优化产城环境。目前，昆山市已有20多个传统工业园在积极规划存量工业用地，加速向科创产业用地转化，推动传统工业区向科创园区转型。2020年，昆山市首批两宗“工改Ma”用地项目通过了开发主体资格准入评审。项目总投资3.5亿元的蒲公英智能制造加速产业园，将建成集人才科创、技术创新于一体的科创园，预计建成达产后亩均销售1600万元。项目总投资7.3亿元的铱工场周市科创产业园，以建设现代化科创产业园区为目标，预计可实现年销售额超7亿元。

产城融合加快推进。借鉴深圳等先进城市经验，昆山市坚持以城市品质激发科研创意，在有限增量和大量存量空间里找到科技创新与空间规划的结合点，施行面向科技创新产业需求的规划管控措施，建构集产业空间、居住空间、配套服务空间于一体的多元复合的城市科创社区。在青阳港滨水城市中心、杜克智谷小镇科创中心、昆山南站城市门户、朝阳路商业中心、亭林园传统文化集聚区和轨交S1线走廊“五区一线”等城市建设和更新中植入智慧科技生产功能，推动科创综合体和科创街区建设，努力建设宜居宜业的“科创之城”。2019年8月，昆山市首个科创综合体用地——鑫欣热电地块挂牌成交，其原址是鑫源燃煤热电厂地块，在永久性关停之后，通过更新改造、腾笼换凤，规划为科研、居住混合用地，用于科创产业项目综合体建设，总投资为20亿元，规划建筑面积20余万平方米，其中16万平方米全部用于科技研发等科创类项目，预计产值超过100亿元。

经验启示

发挥国企撬动作用。在推动科创产业用地政策落地过程中，昆山市充分发挥国企的杠杆撬动作用，积极探索国有企业参与科创产业用地项目的路径，提高了政府部门推进政策实施的灵活性和主动性。如：周市镇联合昆山城投集团、昆山创控集团打造蒲公英智能制造加速产业园和铱工场周市科创产业园等2宗“工改Ma”用地项目，依托城投集团规划设计、项目开发、建设管理力量，结合创控集团金融服务链的资源特色，推动老旧厂房升级改造，提升土地“含金量”。

加强部门联合监管。昆山市成立了由市科创办为牵头单位，市发改委、科技局、工信局、财政局、资源规划局、商务局、人才科创发展服务中心等有关部门为成员单位的科创产业用地项目管理委员会，共同审核科创产业用地项目资格准入、履约监管事宜。在部门联合监管下，结合各区镇实际，完善4个核心管理环节：准入环节，包括资格准入和空间准入；签约环节，包括明确项目建设履约要求、产业发展履约要求及违约责任等；转让环节，包括落实项目全生命周期管理要求，实行公开转让和增值收益上缴等；后续环节，包括加强达产验收等。

相关配套政策支撑。在《昆山市科创产业用地（Ma）管理办法（试行）》主干政策下，昆山市逐步制定完善“科创产业用地（Ma）选址准入一张图”、企业准入认定管理细则、产业发展目录、土地供应及地价管理办法（含不动产登记）、二次转让实施办法、达产验收实施细则、鼓励工改Ma（城市更新）实施细则等配套实施细则。此外，昆山市还加强人才科创服务，成立了人才科创发展服务中心，梳理出275项专业服务内容及有关服务清单，为人才科创企业提供一站式分享服务。