德清：集体经营用地入市改革形成整套经验

作为全国农村集体经营性建设用地入市改革试点之一，浙江省德清县围绕“谁来入市”“哪些地可入市”“怎么入市”“入市后的钱如何分配”等核心问题，在明确入市主体和入市对象、建设城乡土地交易市场、建立土地增值收益分配机制等方面进行深入探索，形成了一整套改革经验，促进了集体经济快速发展。截至2017年，全县已入市151宗（共计1035亩），成交总额2.21亿元。

明确入市主体及相关权限

落实农民集体的市场主体资格。全县160个村（社区）级经济合作社成立了股份经济合作社，对所有经营性资产量化到人、发证到户。成立的股份经济合作社，实行工商注册登记，独立核算、自主经营、自负盈亏，具有独立法人资格。

明确入市方式。在全面完成集体土地所有权确权登记颁证的基础上，根据入市需求设计了“自主入市、委托入市、合作入市”三种实现形式。乡镇集体由乡镇资产经营公司等全资下属公司或其代理人实施入市，村集体由村股份经济合作社实施入市，村民小组可委托村股份经济合作社等代理人实施入市。鼓励偏远欠发达地区的集体经济组织与集中入市区块的集体经济组织合作，建立土地股份合作社共同入市。

强化土地入市的民主决策。开展了农村土地民主管理“十村示范、百村共建”活动，建立“三会三公开”制度，对入市前、中、后涉及的宗地情况、入市方式、交易形式、起始地价、合同条款、收益分配等重大事项进行全程公开、民主管理，确保入市改革工作的透明度和公众参与度。

明确入市对象与供需对接

多维度调查确定存量。结合图上作业、无人机航拍和实地勘测等手段，开展集体经营性建设用地“一村一梳理，一地一梳理”，摸清存量底数。所有地块落实坐落、四至、权属，纳入国土资源“一张图”管理，每一宗地有唯一身份编码，并实行公开公示。

通过“多规合一”促进布局优化。对照土地利用总体规划、城乡建设规划、产业发展规划和生态保护规划进行比对分析，分类确定入市途径。符合就地入市的地块1036宗5819亩，其余的结合浙江省“三改一拆”“五水共治”等行动，纳入异地调整和整治入市，促进产业集聚升级。

加强用地供需对接。实行“先预约、后复垦、再入市”方式，公开接受广大业主用地规模预约申请，解决调整入市后可能存在的农村集体资金不足问题，以需定供，确保有复垦、必入市。

积极构建规范的入市制度

统一交易平台。将全县的农村集体经营性建设用地与国有土地统一纳入县公共资源交易中心，公告、交易、成交公示等环节实行一体化管理。

统一地价体系。修编全县城乡统一的建设用地基准地价和租金体系，试点期间明确每个入市地块必须选择两家评估公司进行评估。

统一交易规则。实行与国有土地一致的交易规则，特殊性主要通过合同条款表达，鼓励集体经济组织实施招拍挂的公开交易形式。

统一登记管理。完善不动产统一登记系统，将集体经营性建设用地纳入不动产统一登记范围，颁发集体经营性建设用地《不动产权证书》。

统一服务监管。结合“简政放权、放管结合”要求，加强平台搭建和审批监管等工作。引入“第三方机构服务”机制，培育一批集体经营性建设用地调查、测绘、评估、交易代理等中介机构。

完善土地增值收益分配

合理确定调节金征收比例。以“同权同价同责”为出发点，精心核算集体经营性建设用地成本和收益对比，按土地成交价款的16%~48%确定了“按类别、有级差”的调节金收取方式。

差别化落实集体内部入市收益分配。乡镇集体入市收益用于辖区内农村基础设施建设、民生项目等支出。村集体入市收益不直接分配，用于追加量化农户股权，年底享受收益现金分红。

严格做好资金监管。将资金征缴、分成、缴库、支出等各个环节纳入系统统一管理，实行“成交价款依申请代收、调节金依申报代扣”，实现财政、国土、农业、代收银行间联网互通、信息共享，加强资金流向监管。