黄奇帆：农地入市需破解三个问题

中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆日前表示，当前推动农村土地入市方面存在三大障碍：宏观层面缺乏法律依据，地方政府积极性不高，配套措施没有跟上。对于这些障碍，他认为，要把改革重点放在入市主体、入市成本和入市收入分配上。

建立健全城乡统一的建设用地市场是我国土地市场化改革一直以来的方向。党的十八届三中全会明确提出，建设城乡一体的建设性用地市场，在符合规划和用途管制的前提下允许集体经营性建设用地入市。今年4月9日，中共中央、国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，再次强调建立健全城乡统一的建设用地市场。

5月11日晚，黄奇帆在作客“浦山讲坛”时指出，十八届三中全会后，国家层面部署开展了长达五年之久的农村土地管理制度三项改革试点，但试点过程中，当前城乡统一建设用地市场推进仍然困难重重。

他指出，首先政府在实际操作层面缺乏法律依据。“中国几十年来的法律上规定，城市用地是国有制，农村用地是集体所有制，然后城乡之间土地要转轨一体化，需要有新的法律来确定，但这个新的法律还没到位。”

其次，是地方政府的积极性不高。“如果农村集体土地跟城市的国有土地放在一起进行批租的时候，集体建设性用地跟城市的建设性用地是同地同价同分配的话，对城市政府来说就少掉了一块利益。”曾任重庆市市长的黄奇帆说。

他解释称，城市政府征地后要进行基础设施建设，而农村建设用地并没有在土地基础设施上做更多投入。如果土地出让时是同地同价同等分配的话，城乡存在不平衡的地方，所以地方政府和城市政府往往积极性不高。

此外，黄奇帆指出，市场化程度低以及相关配套制度没有跟上也是阻碍推动城乡统一建设用地市场发展的问题所在。

对于以上三个问题，他认为，第一个需要深化的改革就是明确“谁来入市”。

“明确入市对象范围和入市的主体，明确土地产权关系是保证市场交易安全、发挥市场机制优化配置土地资源的重要条件。推进包括农村宅基地在内的集体建设用地流转制度的改革，必须要加强农村地籍调查，尽快完成集体土地所有权、使用权的登记、发证等工作，依法确定集体土地的权属。明确集体土地所有权使用权的主体。”他说。

第二，要聚焦入市成本价格，完善城乡建设用地价格形成机制，加快探索建立城乡一体的土地级别和基准定价，建立入市交易土地成本价格的测算机制，实现集体经营性建设用地与国有建设性用地同等入市，同权同价。

第三，要聚焦“钱怎么分”。黄奇帆指出，要积极探索入市收益分配制度，要科学研究土地增值收益的分配方式，对参与分配的人员，集体经济组织进行合理界定，要认真处理好土地增值收益、分配调节金的问题。对土地增值收益分配调节金的比例设置以及计算、使用方式、分配方式、分成比例要科学合理的界定。

“在农村土地征收制度和农村集体性经营性建设用地入市改革中，一定要维护和保障农民权益，使农民公平分享土地增值收益。”他说。

黄奇帆提到，从发达国家的经验来看，维护和保障农民利益，一个很重要的配套措施就是土地增值税。

他举例称，假如在城市征一块地拆迁危旧房，花费3000万元一亩，最后这块地卖出5000万元一亩，增值2000万元。而农村的土地征地动迁可能仅花费300万元一亩，同样卖了5000万元，农村土地产生了4700万元收益。如果按照同地同权同价格进行简单分配的话，是不合理的。因为城市用地的钱大量用在了城市基础设施建设和公共设施建设，但农村这块地没有做过这些公共设施建设，增值的收益如果过多归农民所有或集体建设用地的所有制所有，存在不公平。

“解决这个问题的一种办法就是收土地增值税。假如按照60%收取增值税，城市的这块地是2000万元收60%，农村的这块地是4700万元收60%，这笔钱就用于建设用地基础设施和公共设施以后的投入，其余的部分还是农村集体建设用地的受益。像这一类税收征收的办法我们的税法里面都还没有展开，都是今后要配套落实的一些措施。”他说。